建物は敷地面積の何倍まで建ててよいか（容積率）という規制などのために、急傾斜部分の面積があるから周辺の住宅と同じ建築面積や延べ面積の家が建つことがあります。たとえば、敷地面積が100?なら建物の床面積は100?まで可能ということや、敷地120?なら建物120?まで可能といったことが容積率制限です。この倍数は地域ごとに決まっていますが、検討地の一部の容積率が他の部分と異なるなど、土地を取り巻く条件に
急傾斜部分の面積が必要な場合... の続きを読む
土地の保有者が土地を手放さない最大の理由は、土地保有に対してかかるコストが低いということです。値上がり期待も大きく、昨今の土地神話で、低コストなら「持っていたほうが得」という売り渋りの考えが浸透してしまったため、有効利用を促進するかたちになっていないのが実情です。なぜ保有コストが低いのか？基本的な保有コストは固定資産税ですが、標準税率である1.4％がかかる固定資産税評価額が、時価と比べて圧倒的に低
低い実効税率―固定資産税... の続きを読む
巨大な国際不動産投資マネーは、アジアを本格的に巻き込みはじめた。欧米では不動産の高値警戒感が一部で出はじめていた。そのリスクを回避するため、分散投資の対象としてアジアが脚光を浴びつつあった。06年のアジア地域の商業用不動産投資は940億ドル。そのうち日本は520億ドルだった。日本の商業用不動産投資のうち国境を越える投資は130億ドル。05年に比べると43％も伸びた。欧米投資家の目には、10年以土地
アジアを狙う国際不動産投資マネー... の続きを読む
今後、不動産はどう推移するのだろうか。不動産の商品としての特徴から考えてみよう。不動産はその価値を将来あげる収益で評価する収益還元法の導入などによって金融商品化した。収益は利回りで表示され、株式や債券と比べながら投資できるようになった。欧米では投資家が投資の1割以上を不動産に回す例もある。日本でも金融商品化の流れは後戻りできず、今後、金融商品としての特徴がより顕著に現れることになる。金融商品化した
金融商品化と付き合う... の続きを読む
カーペットの汚れ落としとして市販されているのがカーペットシャンプー（リンレイ）、クルー・カーペットクリーナー（ジョンソン）などです。これはひどい汚れやシミを落とす効果は期待できませんが、薄汚れは落とすことができます。したがって、よく歩くところなど汚れやすい場所が、少し汚れたかなと感じたら、その部分だけに使うという方法がお勧めです。掃除機でゴミを取り除いてから、カーペットにスプレーします。泡状に吹き
カーペットだって、こうすれば自分で洗える... の続きを読む
僕はようやく、親切というか、気持ちよくつきあえる、しかも安くあげる方法を一緒になって考えてくれる通関業者を探し出した。そう、仕事はこういう会社と進めると、「いいなあ」と自らの仕事が楽しく思えてくるから不思議である。さて具体的な通関に話をもどすと、専門的な言葉で分割輸入通関という通関方法を取る。これは、住宅一軒分の材料を数回に分けて輸入する時のやり方だ。最初のコンテナーにはフレーム材、ひと月遅れで残
建築現場の資材置場が狭い... の続きを読む
マイホームを取得するときには、夫、妻、子どもという家族の場合、誰中心の家にするかを考えなければなりません。それにあたって、「子どもも大事だが、亭主の立場を重視する」これがマイホームの哲学の第３条です。建て前は家族みんなが大事なわけですが、よく「子どもが大事、子どものために」ということで、学校はどのへんにあって、これは便利で教育環境がいいたとか、子ども部屋はちょうどこの間取りがいいとか、とかく子ども
家探しに奥さんの立場を重視しすぎるな... の続きを読む
マンションという共同住宅に住んでいると、隣戸間の音はかなり気になるものです。テレビやラジオから聞こえる音、人の話声、トイレなどの水が流れる音、洗濯機や掃除機が出す音など、生活している以上、音が出るのはしかたのないことですが、構造上の工夫をすれば、こうした音のトラブルを減らすことはできるのです。123ページをご覧ください。たとえば、隣戸間の戸境壁厚が15センチの場合、コンセントなどが埋め込まれている
安心できない二重壁... の続きを読む
狭くとも建て方で、いくらでも広く使える。一五坪で、一階建坪一〇坪とすると、トイレ、風呂、洗面、洗濯、キッチンを除いても一六帖のリビングがとれる、このリビングのコーナーに柱を立てず、障子だけで区切れる六畳の和室（床の間付）をつくれば、大部屋として使える。狭い家の場合、あれこれと盛り込まず、多目的に使える部分を広くしておくと、利用価値が増してく。エレクトロニクス時代、寂しい個人の時代、はその反動として
建て方で、いくらでも広く使える... の続きを読む
注意すべきは違法建築物件。建蔽率をはるかに超える容積の建物であると、改築増築はまず不可能と考えよう。建て替えをすれば確実に、現在より小さい物件になってしまう。同様に道路の幅も注意しなくてはいけない。4メートル道路に隣接していればとりあえず問題はないが、農道のような狭い道には注意。これも建築制限の要件になる。東京でも世田谷など旧農地の多い地区は狭くて一方通行の道が多いので、建築のみならず自動車の進入
注意すべきは違法建築物件... の続きを読む
あるとき突然、それまでの毎月10万円の引落し額が15万円、28万円に増えてしまうという事態か訪れる可能性が高いわけだが、なかには、“15％ルール”が適用されて返済額の増額は抑えられるのではと思っている人がいるかもしれない。しかし、“15％ルール”というのは、変動金利型に適用される制度で、固定期間選択型にはその縛りはない。極端ないい方をすれば、増額幅は天井知らずということなのである。2004年、20
現実的な対応策をとることが大切... の続きを読む
実はリターンといっても、その源泉によって次の2つに大別されます。その違いが正反対の結論を導き出すこともあるというわけです。（1）キャピタルゲインによるもの（株式売買益、不動産売買益など）（2）インカムゲインによるもの（株式配当金、不動産家賃収入など）便宜上、ここでは（1）をキャピタル型、（2）をインカム型とします。キャピタル型の場合、リターン（またはロス）が確定するのは売買が確定した時点、つまり、
リターンには2つの種類がある... の続きを読む
プレハブ住宅業界としては、いろいろの問題点を抱えながらも、まずまず順調に推移しているといえるが、業界の内容をみてみると、さまざまな傾向と現象を示していると言ってよい。まず第一に、プレハブ住宅メーカーの寡占化の傾向が進んでいる点を挙げることができる。「一戸建て部分」における上位五社および上位一〇社の占有率であるが、これによると昭和六十二年度における上位五社の占有率は七八・五％、さらに上位一〇社では九
次第に進む大手メーカーの寡占化傾向... の続きを読む
社会人になって2年前の夏に、よくしていただいている顧客から掃除がてら別荘を2泊3日で使わせてもらえることになった。実際に話を受けたのは8月だったが、広々としたコテージとのことだったので、仕事の同期17人で遊びにいくことにし、実際に予定をつけていくことになったのは9月も終わりのことだった。季節がら暑くはなくて、パーカーやシャツを羽織ってバーベキューや花火をして夏の終わりを楽しみ、コテージに戻ってから
別荘で夏の終わりに思い出を... の続きを読む
結婚して5年ほどした頃、別居していた主人の母（義母）が心臓の病気で入院しました。それまでも度々胸が苦しいと訴え病院へ行くことが多く、義父も腰痛持ちだったこともあり長男である主人が「これはいよいよ、オレが親の面倒をみないと」と決心し、義父母と同居出来る一戸建て住宅を購入することになったのです。土地は私の実家が所有しているところを借りられるので、注文住宅を建築ということになったのですが決心から実際に建
我が家の一戸建て計画... の続きを読む
修正受渡日基準を採用した場合には、期末時点での有価証券勘定の残高は、未受渡しとなっている有価証券の分だけ約定日基準とは差異が生じます。しかし、評価差額や売却損益は、約定日基準とは異なりませんので、損益や自己資本に両者の差異はありません。有価証券の約定日基準有価証券の売買取引に係る発生と消滅については、従来の受渡日基準に代わって、事業譲渡という新しい処理を採用することになります。約定日基準とは、有価
修正受渡日基準を採用した場合... の続きを読む
東京の歴史を考える場合、特異な発展をとげたエリアが存在する。それが、現在のＪＲ中央線と西武新宿線の支線を含む路線と、一部に京王線も深く関わるエリアである。中央線は、東京、新宿から八王子や甲府に向かい、山岳地帯の内陸部から名古屋方面へもアクセスすることができる鉄道ラインで、その歴史は古く、それだけに富国強兵の歴史が各地に刻まれている。中央線は、立川を過ぎ、八王子に至れば、横浜線と連絡し、横浜方面への
中央線沿線エリアの特徴... の続きを読む
見栄え重視のデザインはあまりにもオープンな構造にしすぎるため、構造的に弱くなりがちです。そもそも、一級建築士の資格を取得するためには、木造住宅の試験は課されていません（。一級と一一級建築士の両方の資格を持つ人は別）。つまり、住宅建築のお勉強をしていないのです。オーケストラの指揮者が曲を分かっていなくて指揮しているようなもので、住宅建築を分かっていないのです。それで、「指揮」をどうやってやろうという
あまりにもオープンな構造にしすぎる... の続きを読む
全業者職人へ事前にFAX等で連絡通知をします。この会議を別な目的を設定して行なう会社がありますが、そうしない方が良いようです。受注の少ない会社にとって、発注する工事がない月もあるでしょう。業者職人に恥をかくことにもなりますが、それはそれで良いプレッシャーになるので良いのかも知れません。受注の多い会社の場合には、月に2回程度に集約しても良いでしょう。担当者が現場にて、業者職人にことある毎に注意するこ
着工会議の準備開催... の続きを読む
土台は建物全体の底部で、アンカーボルトで基礎と連結される。基礎コンクリートの上に天端均しのモルタルを敷き、その上に土台を乗せる。まず、土台がアンカーボルトでしっかりと基礎に固定されていることが重要である。アンカーボルトが短すぎたり長すぎないこと。また、アンカーボルトの間隔は2〜3メートル間隔であること。広すぎると家全体の耐力が弱くなる。土台には連結箇所がある。その連結している箇所は絶対にアンカーボ
土台の瑕疵... の続きを読む
朝は早く夜は遅い。日曜日に休むことは一生不可能で、祭日なんてもってのほか。もちろん連休などという言葉は頭の中にはないし、正月でさえ“新春特別マイホームフェア”とかなんとかいっては駆り出される。それでもベテランにもなれば、紹介受注で食っていけるのでまだ楽なのだが、そうではない一般の平々凡々社員にとっては、毎日の営業活動は苦痛で、苦痛で仕方ない。朝は、とりあえず訪問目標件数を決めて、それらしい支度をし
住宅営業マンの日常生活... の続きを読む
マンション大量供給があった当時、どういった年齢層がマンションを購入したのでしょうか。「住宅金融公庫利用者の属性調査」によると、大量供給が始まった1994年に住宅金融公庫からマンション購入資金を借りた利用者の平均年齢は36・4歳となっています。同様に1995年は36・9歳、1996年は37・3歳、1997年は37・6歳と、徐々に高くなっていることがわかります。このことは、それよりも若い団塊ジュニア世
住宅購入者の中心は35〜44歳... の続きを読む
金融会社では、自己破産で生じた焦げ付きを会計上、欠損金として処理するが、その欠損金に占める自己破産の割合は二割弱で、貸し倒れの五割以上は債務者の行方不明によるものだ。このため自己破産の仕組みを知ってか知らずか、とにかく借金取りから逃げ回っている人が、少なく見積もっても一〇万人前後はいると見られている。実際、住宅ローンの延滞で代位弁済→競売に付される人も音信不通になるケースが多い。また、金融業者が借
夜逃げ一〇万人、自己破産予備軍は一〇〇万人... の続きを読む
今まで私が想像していた賃貸マンションは、みんな同じ形をしていて、ちょっと狭いかなと思っていました。家族が増えることを考えると、どうしても一戸建てを選んでしまいます。先日ママ友の家に呼ばれて行ってきました。そこはマンションのお宅でしたが、4LDKの広いお宅でびっくりしました。ベランダが広く、一般的には2部屋分の長さのベランダがそこのお宅は、3部屋分で幅も2メートル程ありとても広かったです。風通しもよ
自分の想像と違った賃貸マンション... の続きを読む
新しい貸事務所の形態としてバーチャルオフィスがあります。実際に不動産を借りることなくビジネスが可能になる新しい形態のことをいいます。一等地で物件を契約するには大きなコストがかかり、現実的には難しい場合がほとんどです。そういう場合に適しているのがバーチャルオフィスです。バーチャルオフィスなら、インターネットなどを通じてサービス会社と契約をし、遠隔地にある住所や電話番号、FAX番号を設定できます。中に
新しい貸事務所の形態... の続きを読む
サン・ドニ大聖堂と呼ばれる建物がパリ郊外に存在します。外見的に左右非対称の搭が特徴的ですがこれは昔の流行だったようです。フランス国王の殆どがこの大聖堂に埋葬されている王家御用達の聖堂です。名前の由来はモンマルトルで処刑された聖人であり、首を切られてもなおこの聖堂があった場所にまでたどり着き、そこで絶命したというエピソードが由来です。ちなみにフランス王家の墓は殆どがフランス革命の時に掘り起こされ近く
最も初期のゴシック建築による建物... の続きを読む
購入者は、値が張るだけにさすがに一般サラリーマンは少なく、会社オーナー、役員クラスが中心です。今後の供給計画も多く、企業の保有地は７０００〜８０００戸分に達するものと思われます。房総地区リゾート法に基づく大規模リゾート開発計画や東京湾横断道路の建設などで、脚光を浴びている千葉県房総地区も、リゾートマンション開発が活発化しそうです。昨年は約８００戸の供給で、一部を除いて好調な売れ行きをみせました。価
リゾートマンション開発が活発化... の続きを読む
建具本体は木製で、外部は樹脂を貼り付け、内部は木の特製を生かした建具も作られています。外部建具を選択する際にも、さまざまな特性を考慮することが大切です。さらに外部建具を選ぶ際には、ガラス選びにも注意が必要です。海外では、9mmと5mmのペアガラスが標準であり、またLOW‐Eという紫外線をカットするガラスが使われています。紫外線をカットすれば、フローリングの日焼けなどを防いでくれます。また二つのガラ
外部建具選択の際にはガラスにも配慮を... の続きを読む
年間賃料収入＠9万円／戸×15戸×90％×12ヵ月＝1458万円、年間経費1800万円×27％＝486万円（満室時想定収入の27％）、ネット収入1458万円−486万円＝972万円。満室時想定収入から単純に計算したネット収入に比べてリスクを勘案したところ、約378万円ほど「固め」に見ておく必要があることがわかりました。さて、このネット収入をあなたの希望の利回り5％で換算しなおしてみましよう。この物
金利以外のプレミアムリスクを勘案した運用利回り... の続きを読む
バブル崩壊＝不動産会仕の倒産は、実は一部の話であって、同じ不動産業の中にもこのようにしっかりと生きている人たちが存在しているのです。だから、感覚的に「不動産は怖い、手を出さないほうがよい」と考えてしまわずに、不動産の持つ本当の価値を理解し、その果実を味わうことは、あなたにもできることなのです。このように申し上げますと、「不動産は多額の資金が必要だから自分になんかできるわけがない」といった言葉がよく
生き抜く手段としての不動産について考えよう... の続きを読む
市街化区域内の新築貸家について五年間、減価償却費が有利になるという特例があります。適用を受けられる貸家住宅には、次の四つの要件があります。（1）使用人が住むためのものでないこと。（2）床面積が五五平方m以上二八五平方m以下であること。（3）家屋の取得価額が坪当たり七五万円、耐火構造のものは八〇万円以下のものであること。（4）専用の台所、便所、浴室を備えていること。減価償却は償却額の一・二四倍、また
新築貸家住宅は割増償却の特例を生かせばトクをする... の続きを読む
新築の一戸建てとは違い、中古の一戸建ては、その見方、選び方に大変苦労します。というのも、マンションならば共有部分や管理状況などでその物件の判断はつくはずです。しかし、一戸建てとなりますと個別性が強く、売る人のそれまでの使い方や立地などによって千差万別だからです。したがって、古くなったもので、新しいものを買うために売るか、転勤のために売るということなので、建物そのものは、あまり期待しないほうがよいで
難しい中古一戸建ての選び方、これがプロの基準だ... の続きを読む
自分の「生活設計」の見直しをする動きが出てきている。以下に例を紹介してみる。（1）自宅を売却して賃貸住宅へ移る。失業や所得の低下で、住宅ローンの支払いができなくなったり、高齢者では、老後の資金を確保するため自宅を売却、賃貸住宅、または老人ホームへ移転というケースがある。（2）定年退職を機に自宅を売却し、田舎の実家に戻る。都心の自宅を売却して、リゾート物件を購入する。（3）郊外の広い戸建てから、生活
「生活設計」の見直し... の続きを読む
たとえば、不動産広告も重要な情報源。広告から物件の内容だけではなく、会社の姿勢を見て取ることができる。各社の広告からその会社のセンスなどもわかるが、それ以上に業界の決まり事をキチンと守っている会社かどうかが肝心。悪質な業者だと、売らんがためになりふり構わずにウソの広告を作成、破格の条件の物件例を出して、客が来ると、「その物件はついさきほど決まってしまいました。でも、それに負けないこんな物件がありま
不動産広告も重要な情報源... の続きを読む
私が以前アドバイスをさせていただいたお客様からの紹介だった。非常に気品に溢れたご夫婦の相談事例だ。ハウスメーカーが協賛して行なった、私と大手ハウスメーカーのトップセールスマンとのパネル・ディスカッションのあとの個別相談での話である。もともと土地から探していたのだが、なかなか希望の土地が見つからず、気分転換に誘ったのだ。「非常に、おもしろかったですよ。Oさんの突っ込みも厳しく、みなさんあわててました
ハウスメーカーの底力... の続きを読む
施主はこの間、ただ指をくわえて待っているのでしょうか？そんなことはありません。じつはまだまだ決めなければならないことがいっぱいあるのです。例えばタイル、壁紙、外壁の色、玄関の扉の種類、ドアのノブ、照明器具、床材の種類、などなど、図面ではグレードや種類だけを表示したものがたくさんあるからです。もちろん設計者の頭のなかには、材質や色のコーディネイトがしっかりできあがっていますし、すでに設計段階で一度は
体感するのが一番納得できる... の続きを読む