年間賃料収入＠9万円／戸×15戸×90％×12ヵ月＝1458万円、年間経費1800万円×27％＝486万円（満室時想定収入の27％）、ネット収入1458万円−486万円＝972万円。満室時想定収入から単純に計算したネット収入に比べてリスクを勘案したところ、約378万円ほど「固め」に見ておく必要があることがわかりました。さて、このネット収入をあなたの希望の利回り5％で換算しなおしてみましよう。この物件の希望価格は、972万円÷5％＝1億9440万円となってしまいます。なんと、7000万円以上価格が低く出ました。つまり、あなたは2億7000万円などでは買ってはいけない。ぜひ1億9440万円で交渉すべきなのです。ちなみに売主側か2億7000万円でビタ一文まけない、ということになると、972万円÷2億7000万円＝3・6％わずか3・6％の運用利回りということになってしまいます。さらにもう一つの経費を思い出してください。金利です。金利は経費にはなりますが、実際にかかってくるお金です。先ほどの計算では1億円に対して年間金利は450万円でした。これをネット収入から差し引いた、金利控除後のネット収入は、972万円−450万円＝522万円となってしまいます。同様に金利控除後のネット利回りでは相手の言い値の2億7000万円で買ってしまいますと、実際に支払った自己資金分1億7000万円分に対しても、522万円÷1億7000万円＝3・07％になってしまいます。先ほどの6・18％からずいぶん悪化してしまいました。
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