今後、不動産はどう推移するのだろうか。不動産の商品としての特徴から考えてみよう。不動産はその価値を将来あげる収益で評価する収益還元法の導入などによって金融商品化した。収益は利回りで表示され、株式や債券と比べながら投資できるようになった。欧米では投資家が投資の1割以上を不動産に回す例もある。日本でも金融商品化の流れは後戻りできず、今後、金融商品としての特徴がより顕著に現れることになる。金融商品化した不動産の最大の特徴は、マネーが入ったり出たりしやすくなるということだ。
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景気がよくなり空室率が下がり、賃料が上がると見ると内外から不動産にマネーが流れ込み、価格は押し上げられる。その一方で、景気が低迷し、空室率が上がり、賃料が下がると不動産からマネーが逃げ出し、価格は下がる。これまでのような不動産は長期保有する資産という概念は、当てはまりにくくなる。お金が入ったり、出たりするのだから価格は振れやすくなる。金融用語で表現すると、価格変動率（ボラティリティー）が高まる。不動産業界は、不動産はテナントの賃料をもとに利回りがはじかれるようになり、安定的な配当益が期待できる投資商品になったと主張している。しかし、2007年にREITが株式以上に下落したのは、まさに金融商品化した不動産のボラティリティーの高まりを印象付けた。